2011年，宏观经济增长速度下行的压力和物价上涨的压力并存，持续宽松的货币政策回归稳健，房地产市场宏观调控政策频出，国家出台了新 “国八条”，在强化差别化信贷政策，更大规模推出保障性安居工程建设等在内的一揽子调控政策的背景下，我市房地产市场总体增速放缓，保障性住房建设加快，调控效果初步显现。

一、房地产市场运行基本情况

1、开发投资增速趋缓。2011年，全市房地产开发投资37.5亿元，同比增长15.9%，增幅比上年同期下降6个百分点，占固定资产投资的比重比上年同期下降1个百分点。分县（市、区）看，投资增幅高于全市平均水平的只有城区，增长31.6%；沁水县、阳城县、高平市和泽州县同比分别下降2.1%、24.3%、51.1%和1.2%，陵川县本年没有投资量。

2、土地购置费投资比重加大。2011年，全市土地购置面积44.2万平方米，比上年增长94.3%；土地成交价款9.2亿元，增长97.7%；平均地价为2081元/平方米，同比增长1.6%。土地购置费形成的投资占全市房地产开发投资的比重为13.2%，比上年增加3个百分点，对全市房地产开发投资的增长贡献率为32.0%，拉动房地产开发投资增长5.1个百分点。

3、施工面积增幅回落。2011年，全市商品房施工面积达488.5万平方米,同比增长19.5%,增速比去年下降近22个百分点。其中新开工面积达141.3万平方米，同比下降13.9%。住宅施工面积达394.1万平方米，同比增长16.3%，比去年下降24个百分点。其中新开工面积达131.5万平方米，同比下降14.8%。竣工商品住宅5790套，竣工面积70.2万平方米，竣工价值19.2亿元，套均面积为121平方米/套，比上年同期增长5.2%。办公楼施工面积达9.8万平方米,同比增长23.5%,比去年下降91个百分点，其中新开工面积达3.0万平方米。商业营业用房施工面积达46.1万平方米,同比增长9.4%,比去年下降26个百分点。其中新开工面积达13.3万平方米，同比下降14.3%。

4、商业营业用房快速增长。2011年，全市住宅投资完成30.0亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资的比重为80.1%，比上年下降3.3个百分点，其中90平方米及以下住房投资完成6.0亿元，同比下降6.8%；办公楼投资完成0.4亿元，同比增长19.8%，占房地产开发投资的比重为1.2%；商业营业用房投资完成4.5亿元，同比增长40.0%，占房地产开发投资的比重为11.9%。

5、商品房销售价县区差异较大。2011年，全市商品房销售均价为每平方米3819元；分县区看，市区最高,初步测算，市区住宅最高价格每平方米达6269元，最低4000元；陵川县价格最低，商品房销售均价为每平方米2260元。全市商业营业用房最高价格达每平方米14000元，最低6500元。

6、保障性住房建设快速发展。保障性住房是住房市场的重要组成部分，是对商品房市场的必要补充，弥补了商品房市场的缺陷与不足，保障了低收入住房困难群体的基本居住需要。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实高位房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求。2011年，全市开工建设各类保障性住房完成投资14.4亿元，比上年增长1.3倍；保障性住房新开工面积145.2万平方米，新开工套数14416套;保障性住房竣工面积68.9万平方米，竣工套数6991套。

二、房地产开发投资增速放缓的原因分析

1、资金到位趋紧。由于房地产企业对银行贷款具有一定的依赖性，银行的紧缩政策减缓了房地产的快速发展。2011年，央行连续六次上调了存款准备金率，先后三次加息，在一系列从紧信贷政策下，房地产开发企业获取银行贷款的大幅减少，加大了开发企业的资金压力、房地产开发投资的资金链日趋收紧，融资渠道转向收预付款、民间借贷等其他渠道。2011年，全市房地产开发企业本年到位资金40.2亿元，同比仅增长0.7%，远低于房地产开发投资增速15.2个百分点，分别比去年前三季度和上半年回落了55.4和49.3个百分点。其中，其中：国内贷款3.4亿元，下降37.2%；自筹资金15.3亿元，下降17.4%；其他资金来源21.5亿元，增长34.9%，其中定金及预收款18.9亿元，增长50.8%。 

2、新开工面积下降。房地产项目的投资周期通常是2-3年，新开工项目的多少与房地产开发投资增速有着密切关系，可以看作为未来房地产开发投资增长的一个先行指标。2011年，全市新开工项目16个，新开工面积141.3万平方米，同比下降13.9%，占商品房施工面积的比重由去年的45.6%下降到32.8%，新开工面积的下降预示着房地产开发投资增长速度的将有所放缓。

3、土地囤积现象出现。今年我市房地产企业本年购置土地面积大幅增加，但完成开发土地面积增速却不高。我市今年房地产企业本年购置土地面积44.2万平方米，同比增长94.3%。但本年待开发土地面积就有17.1万平方米，待开发面积就占了购置土地面积的38.8%。由于囤地可随土地价格的上涨带来相应回报，打击囤地等土地政策又一直执行不到位，房地产企业囤地的成本低，风险小，房地产开发商在一定程度上有囤地倾向。（投资科 王萌）